文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gā周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释i)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释